旧城改造探索新路，集资建房欲树样板
改革开放以来，全国各地城市建设突飞猛进，发展速度惊人。
各地都在探索发展的路子，摸索新的方法，许多地方不乏先进经验，收效良好。
四川省盐亭县在旧城改造中试图走一条居民自主建房的路子，从中摸索经验，加以应用和推广。
第一个“吃螃蟹”的便是北街三段4组居民点房屋改造。
这事起源于1997年12月，北街进行改造，三段4组有23户居民自愿组合，经云溪镇人民政府批准同意，自行集资修建该23户房屋。
经23户房主集体讨论，于1998年6月3日制定了《集资建房公约》，公约确定，推选江建忠等7人组成基建领导小组（以下简称“基建小组”）负责组织、指导协商基建过程中的一切事宜。
展开剩余91%每户推选一位家长参与建房工作重大问题的研究、讨论和建房户应履行的各项义务等。
公约还明确了旧房拆除、房屋设计、新房分配、价差找补原则及多余房屋的处分等等。
1998年6月24日，基建小组与盐亭县第二建筑工程公司签订了《建筑安装工程承包合同》，工程造价约为280万元。
签订合同的是二建司7组，实际施工单位却是四川省全城建设有限责任公司（以下简称“全城公司”）。
1998年12月18日，工程正式动工，1999年12月1日完工，初验及外观观感评定为合格，取名为“安居大夏”。
2000年4月14日，工程组织竣工验收，8个分部工程4个合格，4个优良，初评优良。
建设、施工、设计、规划、环保、装修、造价、档案、规划、监察等单位按职责检查验收，全都认为合格而签字盖了章。
然而，唯有消防部门认为消防不具备验收条件，未予签字。基建组代表江建中、杜和平、罗正元到会签了字。
2001年7月25日，质监站颁发了优良工程质量等级证书。为此，施工单位还从“安居大厦”住户们的工程款中获取了6万多元的优良工程奖金。
2000年5月，基建小组将工程决算送盐亭县建设工程造价管理站进行审计，5月31日，该站审定工程总造价为3364459.26元，加上一楼隔层加价85915.34元，优良工程奖金67298.18元，以及“安居大厦”住户们欠款所计利息280000万元，“安居大厦”住户们应付金额3797663.78元。
工程预算为280万元，如今却花出379万余元，超出预算近100万元。
此外，该工程的管理费、税费等近100万元还是住户另外凑给基建组，由基建组交上去的。
各种费用加起来，加上工程款，“安居大厦”造价高达480万元。
住户之一的陈会武向笔者介绍说，整个工程，每平方的造价达1100多元，全盐亭县就是黄金地段的建筑，最高造价也都不超过700元。
由此，住户们委托律师咨询了绵阳市勘察设计院，回答是，该建筑造价每平方米最多为600元，高过600元就有问题。
“安居大厦”矛盾凸显，“扯皮”已是在所难免。
基建小组自作主张，搞“猫腻”惹恼住户
“安居大厦”竣工验收后，基建小组不知出于什么目的，自行决定将面积为24.75平方米的9号门面房一隔为二，分成了9号和10号，分隔后的9号房面积为10.95平方米，10号房为13.8平方米。
2000年8月，基建小组未经住户们讨论，又自行编制了“分配方案即门面分配结算表”，将原“公约”和设计图设定的分房户顺序作了部分调整。
被调整的联建户康某不满此调整并向上边反映，盐亭县云溪镇人民政府派员协调未果，住户康某等人即将9号和10号门面的卷帘门撬开，将两门面间的隔墙砸了。
由此，基建小组即把该住户告上法院，请求法院判令住户恢复损坏的门、墙并赔偿损失。
盐亭县法院一审判决住户康某限期修复损坏之卷帘门和隔墙，逾期不修，则赔偿损失2307.15元，由基建小组自行修复。
住户不服一审判决，提出上诉。绵阳市中院审理后维持一审判决，驳回上诉。
住户还是不服而另行起诉，请求法院判令被告基建小组按“公约”规定，把原属一间的9号、10号合并为一间，并分给享有该门面房的住户康某，对基建小组计算的不合理的分配面积及造价、计价重新结算，并赔偿相关损失。
盐亭县法院以该案无法用法律手段进行调整为由，裁定不予立案。
康某不服，提出上诉，绵阳市中级法院裁定该案属民法调整范畴，且起诉符合受理条件，原裁定适用法律不当，裁定撤销盐亭县的民事裁定，本案由盐亭县人民法院立案受理。
盐亭县人民法院审理认为：建房及分房中出现的问题，应由23户联建户集体讨论达成一致或居委会、云溪镇人民政府协商解决，康某等人的诉求无法用法律手段进行调整，判决驳回康某的诉讼请求。
诉讼费1500元由基建小组负担。
康某等人不服判决，向盐亭县检察院提出申诉。
2002年7月22日，绵阳市人民检察院审查认为，盐亭县法院的判决有以下错误：一是原判认为不能用法律手段调整是错误的。
本案完全适用《民法通则》《合同法》调整。
二是基建小组不具备法人条件，本身并无财产，不具备诉讼主体资格。原判由基建小组承担诉讼费错误。
三是合议庭告知原告，其要求重新结算价格的诉求不属本案审查范围是错误的，原告的诉求是基于“公约”而产生的，其诉讼理由、诉讼当事人均一致，法院应当合并审理。
四是判决既然驳回原告的诉讼请求，却又判由被告负担诉讼费，此判决错误而矛盾。
检察机关提出抗诉后，盐亭县法院即于2002年10月30日向云溪镇政府、云溪镇街道办递交了建议函，建议镇政府和街道办商请有关部门参加协调，处理好房主分配及确权方案，由镇政府批准后，再进行争议裁决为宜。
为此，云溪镇人民政府于2002年12月3日出了个《关于北街23户居民联建“安居大厦”有关纠纷的协调处理决定》。
决定分配原则一律按1998年6月3日的《集资建房公约》为准，工程款的结算，组织专门人员对“安居大厦”工程的收支，按收支不亏不盈的平衡原则，依法全面清理审核后，及时向联建户公布，所欠工程款，由基建组将二楼商场和三楼以上所剩的8套住房竟卖后支付工程欠款。
如无人竟卖，则转让给建筑公司抵偿债务，双方结算后多退少补。
本协调决定为终结决定，本府今后不再协调处理此事。希各方当事人顾全大局。特别要求基建小组，把好事办好，实事办实，让“安居大厦”居民真正安居乐业，确保一方社会稳定。
云溪镇政府的协调决定作出后，基建小组少数人却不按照“把好事办好、实事办实”的要求去做，而是撇开绝大多数建房户，与建筑方签订了个人付款协议，就是这个协议，惹恼了众多住房户，矛盾随之推向颠峰，以至县政府不得不出面“协调”。
这一协调，“安居大厦”建筑质量的问题又暴露出来，因而问题越来越复杂。
你告我，我告你，到底谁是赢家
2002年12月18日，基建小组江建中、杨桂兰、罗正元、顾祥帮等4人（基建小组实为7人）与全城公司签订了一份协议，协议第一项载明：
经具体核算，“安居大厦”工程造价3364459.24元，一楼隔层85915.34元，工程优良奖67298.18元，下欠工程款资金利息280000元，以上四项应收工程款3797663.78元。
甲方（指联建户）已支付工程款2158832.00元，下欠乙方（指全城公司）1638831.78元。
协议第二项：将甲方二楼（指安居大厦、下同）营业用房691.2平方米按每平方800元的价格转让给乙方，总价值为552960.00元，将一楼14号门面、以及八套多余住房转让给乙方，折款567606.25元。甲方下欠乙方工程款1638831.78元，减去上述转让房产价值1110566.25元，下欠528265.53元。
下欠款由基建小组于2002年12月底前向下欠房款户收取后全部付给乙方。
如到期未付，乙方则将把基建小组和欠款户分别作为被告和第三人向人民法院起诉，诉讼费由欠款户承担。
协议签订后，基建小组多次向欠款户收钱被拒。
联建户认为，修建“安居大厦”，他们已经支付300多万余元（包括已支付工程款、税费、管理费等）目前盐亭县黄金地段的房屋造价每平方米只有700元左右，而“安居大厦”共计4400多个平方，平均造价已达1100元。
如果按照全城公司计算的款项共计379万余元，加上联建户已付的税款、管理费等100万余元，其总造价就高达480万余元。
按照绵阳市有关单位的测算，“安居大厦”总造价不超过260万元，这样的话，全城公司就在“安居大厦”上吃了220万元，23户平均每户被吃将近10万元。
联建户认为，基建小组本是7人，其中江建中等4人与全城公司相互串通，撇开联建户，私下签订协议，把安居大厦700多个平方米的门面房、营业用房和住房8套折价转让给全城公司，而且还另欠全城公司50多万元。
这些行为完全是基建小组少数人的行为，不代表联建户，联建户拒不支付下欠款，也不同意把安居大厦营业房等转让给全城公司。
一时间，“安居大厦”成为盐亭县政府和有关部门烫手的山芋。
联建户不断反映“安居大厦”存在的包括水泥不达标（绵阳核工业部有关专家的检测）、电路不合格、墙体漏电（因墙体漏电，电费竟高达4元一度）、水管破裂、26根机桩仅检测了4根就收了2万元检测费等等一系列问题。
围绕这些问题，盐亭县建设局于2004年10月28日以“盐建发（2004）243号”文件，县政府于2004年10月27日以“盐（亭）府纪（2004）48号”纪要等形式，分别对相关问题提出了处理意见，部分联建户委托有关房产测绘队对“安居大厦”的面积重新作了测绘。
2004年11月4日，县消防大队出县了消防验收合格的意见。
11月28日，县建设局发文要求联建户备齐资料办理登记手续。
最后，问题落到了“安居大厦”的工程款上。
因为联建户拒付欠款，全城公司即把基建小组以及21户联建户（另有2户为基建小组负责人江建中、还有一户系全城公司为承包“安居工程”的建筑，而购买了原联建户中的一户的住房参与联建）告上法庭，请求法院判令被告支付下欠款。
2004年12月19日，绵阳市中级人民法院审理认为：
安居大厦已经组织验收，即使在验收中有什么瑕疵，因该房已交付使用，其责任也不在原告。
至于验收备案问题（验收一直在争议中），属于行政机关管理范畴，不属本案审理范围。原告起诉的是欠款法律关系，本案的焦点问题之一在于基建小组与原告之间签订的协议和欠条的效力。
法院认为，原告请求支付拖欠工程款的请求应当支持。联建户认为基建小组超越了代理权限，存在损害联建户利益的情况，属于另一法律关系，不属于本案审理范围。
鉴于基建小组和建房户之间的帐务尚未清理完毕，作为基建小组及在协议上签字的成员应当承担对外的还款义务，因原协议对拖欠工程款有重复计算，应予降低，由此法院判决：
基建小组在判决生效之日起十日内支付全城公司拖欠工程款91378.45元及该款从2002年12月18日起至还清之日止的利息；
基建小组在判决生效日起十日内支付全城公司拖欠工程款利息280000元，以上两项，均由江建中、杨桂兰、罗正元、顾祥帮（即在协议上签字的基建小组成员）承担连带责任。
驳回全城公司对除上述4人外其余建房户的诉讼请示。诉讼费18090元由基建小组及上述4人承担。
判决下达后，原被告均未提出上诉。
但是，2005年2月5日，联建户何文珍、杜和平等17户建房户，一纸诉状反把全城公司及基建小组负责人江建中告上法庭，请求法院依法撤销二被告于2002年12月18日订立的房产抵押协议。
17户原告认为，当初的建房公约只授权基建小组“负责组织、指导、协商基建过程中”的相关事宜，重大问题的处理每户要有家长参与决定。
公约并未授权基建小组和任何个人处分、分割抵押财产。2004年7月，第一被告（即江建中）等人起诉建房户时，众建房户才知道第一被告已在2002年12月就与第二被告（即全城公司）暗中勾结，将建房户700余平方米的营业房和8套住房非法抵押给了全城公司，该行为属江建中的个人行为，其侵权行为无效，应予撤销。
对此，盐亭县法院予以立案。
“安居大厦”的突出矛盾令人尴尬。
全城公司要追讨拖欠款，建房户则认为房屋造价超了220万元，超得太离谱，建房户不仅要求对房屋的造价重新核算，而且要求撤销全城公司与基建小组少数人签订的协议，追回已抵押的房屋（实际上被抵押的房产一直空闲）。
如此“安居”工程，带来的不安和烦恼，是当初任何人、任何部门也未想到的。
额外还有个话题，笔者前往盐亭采访，有关部门一说起“安居大厦”就头痛，称正在总结教训，不便接受采访。
“安居大厦”有什么样的教训，笔者不得而知。
笔者手上有一张云溪镇纪委签章的收条，该收条系云溪镇政府委托干部罗某等人协调过程中收取基建小组协调费6000元，纪委查出后责成罗某退款，由基建小组出具的收回退款的收条。
仅这一点或许可以说明一些“教训”。
建房户共同认为，“安居大厦”之所以超出220万元工程款，核算上必定存在猫腻。
为此建房户决心把工程款算个一清二楚，该付多少就付多少，该付给谁就付给谁，这个事情不搞清楚，这事始终没完！
图为带来烦恼和麻烦的“安居大厦”短期股票配资
发布于：北京市